家庭共有房产因分家、离婚、继承等事由进入分割程序时，往往涉及共有性质认定、份额固定与分割方式选择等复杂问题。处理不当容易引发产权争议，加剧家庭矛盾。对于此类行为，北京市中恒信律师事务所吴亚律师依据《民法典》第二百九十七条至第三百零五条关于共有物分割的规定及裁判规则，整理分家析产中房产分割的核心要点，供大家参考。
共有性质先行认定
分家析产中的房产分割，不能径直按“登记姓名”或“出资凭证”均分，而应先界定房产属于家庭共有还是个人财产。《民法典》第二百九十七条规定，不动产可以由两个以上组织、个人共有；共有包括按份共有和共同共有。第二百九十九条规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。第三百零八条规定，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。据此，家庭关系存续期间以共同劳动、共同积累购置或建造的房产，通常推定为共同共有；婚前个人财产、遗嘱或赠与明确归个人的房产，不应纳入析产。若登记为共同共有但份额不明，应结合出资贡献、共同生活目的、翻建扩建投入等因素综合认定。同时，《民法典》第三百零三条规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。分家析产以分户、离婚、继承等共有基础丧失为前提，不得任意启动。
分割方式与特殊限制
房产分割方式的确定，应遵循实物分割优先与价值补偿相结合原则。《民法典》第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有的不动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。成套住宅、农村宅基地房屋通常不具备实物分割条件，宜采用折价补偿或变价分割。宅基地房屋分割还须审查宅基地使用权人与集体经济组织成员身份，不能简单按建筑面积均分；拆迁安置房应结合被安置人口、拆迁补偿协议及购房指标综合确定份额。若房产同时包含夫妻共同财产与家庭共有财产，应先行析出夫妻份额，再行家庭析产，避免财产混同。按份共有人转让其享有的共有份额时，其他共有人享有优先购买权。《民法典》第三百零五条对此作出规定。取得房产所有权的一方，应向其他共有人支付公平折价款并办理不动产变更登记。折价补偿应以评估市场价为基准，防止低价转让损害共有人利益。
吴亚律师认为，分家析产中的房产分割是身份关系、财产贡献与物权规则的交叉适用，不能简单等同于普通共有物分割。当事人应重视共有性质与份额的书面固定，避免以口头约定或挂名登记替代明确协议。发生争议时，不宜擅自处分、强占房产或单方变更登记，应通过析产诉讼、协议公证等方式固定权利，防止因程序瑕疵引发无效处分。依照《民法典》第二百零九条，不动产物权变动以登记为原则，分割后应及时办理变更登记。只有在厘清共有基础、尊重特殊房产属性的前提下，才能实现合法、稳定的分割结果。
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